平均入住率不足50%，两年多流失了1400多员工，开业不到三年的浦西洲际无奈与业主方摊牌

　　在豪华酒店业界，业主方撤换管理方的案例时有发生，而管理方率先撒手并自己宣布撤牌却颇为罕见。

　　近日，洲际酒店集团发表声明称，自2012年9月1日零时起，停止对上海浦西洲际酒店的管理，该酒店将不再使用洲际酒店及度假村品牌。洲际将与酒店业主方共同办理酒店管理权的交接。

　　对此番撤牌风波，《第一财经日报》记者致电洲际大中华区数位相关人员，对方皆表示不回应或不清楚。记者联系到洲际大中华区法律总监侯菁，其表示目前不便就此事发表任何言论，一切以声明为准。

　　根据记者调查获悉，撤牌风波的背后是该酒店业主方与洲际管理方长期的宿怨：业绩未达业主方预期、采购方面存在问题、人员出现大量流失等多重矛盾，最终导致双方“离婚”。

　　而“离婚”或许仅是个开始，业主方认为洲际违约，给其当初投资15亿元的酒店造成巨大经济损失，业主方拟通过法律途径讨说法。

　　2年换4任总经理

　　现面临撤牌的浦西洲际酒店在2009年年底开业，其模式与中国区大多数豪华酒店一样——由一家房地产公司投资建设，为业主方，由一家国际酒店集团管理，业主方向管理方支付管理费。

　　开业初期，业主方上海耀达房地产开发有限公司和管理方洲际酒店集团也有过“蜜月期”，原本是想将该酒店打造成洲际在上海浦西地区的“旗舰店”。

　　“可好景不长，2年多内，居然换了4任总经理、5任市场总监、4任餐饮总监、4任财务总监，最离谱的是整个酒店共700多名员工，每年的员工流失率高达50%，2年多内居然离职了1400多名员工，等于整个酒店‘换血’了2次。”业主方耀达房地产相关负责人称，如此频繁的人事变动使酒店管理极为混乱，业绩也出现大问题。2011年，洲际仅完成业主预期业绩的30%，平均入住率都不到50%，最低时仅有10%多的入住率，作为一家豪华五星级酒店，其房价甚至一度跌到500至600多元一夜，而市场同档次酒店平均价格至少是1000多元一夜。

　　在上述背景下，业主方在2年多期间曾数次暂停向洲际支付管理费，于是洲际多次与业主方磋商。业主方坦言，最初洲际态度不错，其向业主方表示过歉意，甚至自愿减少一部分管理费，所以业主方恢复支付管理费。

　　“但磋商并没有解决实际矛盾，截至今年1月份，我们总共支付了从开业到2011年10月的管理费，及直到今年1月的系统费，之后的管理费就没有再支付，于是矛盾激化。”业主方负责人透露。

　　未收全管理费或许还不是洲际最忌讳的，还有一项补差额隐患。根据业主方出示的合约资料，如果洲际业绩不达标，则需支付业主方差额。“据计算，从2011年4月到2012年6月，洲际应向我们支付7700万元，但两年多内，洲际总共只获得2000多万元管理费，他们怎么会愿意支付差额?”业主方财务代表透露。

　　于是今年7月，洲际给业主方发函称，洲际酒店集团大中华区管理层一致认为，目前双方最佳的选择就是和平解约。

　　尽管洲际不愿回应太多，但在洲际给业主方的相关函件中显示，洲际与业主方最大矛盾点在于拖欠管理费及业主方干扰日常运营管理。

　 　症结与“离婚”伤痛

　　为何知名的洲际会发生上述管理问题?

　　“这是多方面因素叠加造成的，而洲际过快的扩张势必导致人力跟不上。有数字显示，洲际在华已有约170家酒店，洲际还计划5年内将在华酒店数量增加到300家。”华美首席知识专家赵焕焱指出。

　　有接近洲际的人士透露，在洲际内部，酒店总经理人选是双向选择，一些偏远位置或三四线城市酒店并不容易招到一流的高级管理人才。

　　业主方透露，“换血”的4任浦西洲际酒店总经理都存在对中国市场不了解的通病，难以本土化运作就导致了一系列问题。

　　“选址是第二大问题。火车站区域的地理位置并不适合‘洲际’品牌，五星级酒店品牌有各自文化定位，差异化很大，最初的定位错误导致之后的入住率、房价会走低。”赵焕焱分析。

　　人力和选址不适导致酒店经营业问题频现。业主方耀达方面透露，由于人力跟不上，员工质素参差不齐，使酒店固定资产流失严重，业主方也采取过法律手段处理。

　　业主方坦陈，这是耀达首次投资酒店，对酒店业此前并无经验，比如其缺乏定期对酒店资产进行盘查清点，待其意识到时，酒店损失已很严重。

　　对撤牌事件，业主方律师表示拟采取法律行动，其认为洲际单方面的解约行为，违反双方2007年10月10日签订的关于管理上海浦西洲际酒店的管理合同，根据合同，管理期限应为20年，如今才执行2年多。其次，当初合约中有排他性协议，指明上海浦西大部分地区不得再开设“洲际”品牌酒店，但如今洲际与瑞金签约，挂牌为上海瑞金洲际酒店，有违约之嫌。

　　业主方透露，当初完全按洲际高标准建设酒店，投资15亿元，如今洲际撤牌，假如更换管理方，则又要按新品牌重新装修，耗资巨大。