近日，世联地产发布《中国购物中心品牌发展报告》(以下简称《报告》)。《报告》指出，2011年至今，住宅房地产遇到前所未有的政策调控，但商业地产开发却逆势崛起，保持着30％以上的高速增长。与此同时，近5年，中国零售销售额年均增速为17％，落后于商业地产开发速度，商业地产的高度增长必然导致空置率上升。因此，为了从激烈竞争中脱颖而出，争夺有限的优质品牌资源已成为商业地产开发商发展战略的重中之重。

　　以服装、餐饮业态品牌为主

　　据了解，为《报告》提供数据样本的102个购物中心拥有8700个独立品牌商家，这一庞大品牌库成为绝大部分购物中心市场定位、业态组合、招商方向的重要参考框架。其中服装零售品牌占据榜首，占比33％。对于有百货业态的购物中心，这一个比例相对较低，而无百货主力店的购物中心，通常会增加服装零售店的数量。

　　排在购物中心品牌数量的第二位的是餐饮业态，占比为17％。据统计，购物中心所涵盖的餐饮品牌数量多达1500个，但其连锁程度相对较低。这主要由于餐饮业态地域性较强、跨地域开店难度大。但具有标准化产品线以及庞大的门店网络和智能化商业管理系统的餐饮连锁品牌发展较快，如肯德基、麦当劳，真功夫、俏江南、味千拉面、满记甜品等餐饮品牌。《报告》同时指出，餐饮业态由于聚集人气的能力较强，越来越受到商业地产开发商的重视，未来餐饮品牌的数量仍将持续增长。据了解，新开的购物中心都在逐步提升餐饮业态的比例，相比5年前，餐饮业态商铺的占比从11％提升到了20％。而老的百货商场也在逐步增加餐饮商铺数量，例如东门茂业百货在调整业态时，引入了星巴克休闲餐饮。

　　三线城市、休闲业态是蓝海

　　在数据样本中，102个购物中心包括了主要城市典型代表性商业项目，档次以高端和中高端为主，这些购物中心涵盖了绝大部分国际知名连锁品牌以及国内优秀零售品牌。《报告》指出，作为一线城市，北京、上海是国际品牌尤为青睐的城市，这与北京作为首都、上海作为国际经济中心对海外投资者有较强的吸引力关系密切。同时，国际品牌在1.5线沿海城市布点多，这与沿海城市的经济开放程度和发展程度密切相关。以香港国际化购物中心海港城为例，其167个服饰品牌中，目前仍有40%的品牌未进入大陆地区，22％的品牌进入大陆市场不到两年，更多的品牌仍在等待进驻的机会。

　　无论是对于国际品牌，还是国内品牌来说，一线和1.5线城市的购物中心品牌发展都已较为成熟，连锁品牌集中度也很高，但是这些城市的市场容量有限，因此，国内国外连锁品牌处于相对饱和的状态。《报告》认为，这为三线城市创造了机会。目前，国际连锁品牌在三线城市集中度最低，但是随着经济的发展以及一二线城市国际品牌的饱和，三线城市的发展机会突显。

　　此外，尽管休闲娱乐业态的租金承受力低，娱乐业态也不够丰富，但《报告》认为，其仍是增强购物中心人气的重要业态，满足消费者除购物之外的娱乐、聚会、休闲需求。

　　据了解，目前102家购物中心中，休闲娱乐商铺占1％，平均每个购物中心仅有2.7个门店。但分析显示，儿童游乐业态将是吸引家庭消费者的法宝，电影院也已成为拉动购物中心人流的利器。此外，随着白领健康意识的增强，传统的健身俱乐部也备受购物中心欢迎。而且由于健身俱乐部对商铺面积要求较高，典型的目的地消费形态可以缓解购物中心高楼层人流较少的难题。