餐饮业与商业地产合作的新思路
作者：何义钊
在第九届全国城市餐饮协会工作研讨会期间同时举行了中国（合肥）餐饮产业项目对接会，会上举行了餐饮地产高峰论坛和项目对接签约仪式，我作为邀请的专家4月27日上午在高峰论坛上作了主题发言。现将我的发言要点登录如下，供同行参考。
论坛发言主题：餐饮业与商业地产合作的新思路
（一） 餐饮行业正在由传统向现代餐饮业发展。
现代餐饮业的特征是：
1，多品牌、多业态、能适应不同类型消费者的需要。包括：商务、公务宴请的正餐，上班族的工作餐，青年人为主的休闲餐（包括：茶餐、咖啡餐、中西式点心等）。
2，开发可迅速复制的餐厅，组织连锁经营，扩大市场占有率。
3，从田头到餐桌建立原材料供应链，保质量、降成本。
4，设立中央厨房统一加工，向门店配送。
5，从资本市场吸取资金，由私人家族公司向社会公共公司转变。
（二） 政府对餐饮企业的要求。
1， 宏观上鼓励餐饮业发展，因为关系民生、扩大内需、增加就业、支持农业。
2， 对食品安全卫生持严管高压态势。
3， 对餐饮业发展持自由进出态度，国资逐步退出，以民营资本为行业主体。
4， 对人力成本、能源费用、税收过高造成全行业利润率过低出现亏损缺乏措施。
（三） 餐饮业现场管理实行规范化。
1， 国家对餐饮业的安全卫生要求有法可依，除【食品卫生法】外，2009年6月1日起实施【食品安全法】，卫生部在2005年10月1日起执行【餐饮业及集体送餐企业卫生管理规范】。
2， 上海餐饮行业协会自2006年初创建了【餐饮业现场管理规范（六T实务）】已经上海市质量技术监督局批准为地方标准DB31/T495-2010【餐饮企业现场管理规范】于2010年12月起实施。
（四） 商业地产在与餐饮业合作中应注意的问题：
1， 在建筑规划餐饮面积时要研究该商业地产项目的消费者构成，从而确定所需的餐饮业态类别，每一类的餐厅数量和面积数。
2， 在规划功能分布时要按餐饮业态分区布置，合理组织不同层次就餐顾客的人流动线不交叉。例如：参加商务和公务宴请的贵宾与一般员工在同一广场内就餐时不交叉。
3， 在建筑设计中要按照国家对餐饮业安全卫生管理规范要求做好餐饮区域的平面布置，例如：做到生熟分开、净脏分开、合理流程不交叉。
4， 在招商过程中选择品牌餐饮企业时要选择有实力的多品牌、规模化的现代餐饮企业。
5， 必要时可以借助第三方餐饮策划公司的资源。
6， 在商务合同洽谈过程中确定租金水平要考虑在项目培育期双方共担风险的原则，租金应控制在营业收入的10－15％范围内。
7， 大型商业地产项目开发商在项目完成后要组建商业服务管理公司，为打造集聚性整体品牌形象知名度采取有力措施。