五六间高端餐饮倒闭，两三万平方米商业裙楼持续空置

　　政府严控“三公”消费，高端餐饮店接连倒闭，中原地产工商铺区域营业经理吴锋透露，在珠江新城和天河一带已经有五六间高端餐饮店关门，以每间4000平方米的营业面积计算，共计约有两三万平方米的高档商业裙楼因此而丢空。日前有媒体称珠江新城3000万元豪装的高端餐饮店叫价350万元转手，商业地产人士表示，租客经营不善而转手，顶手费完全视乎接手租户的需求，如果该装修对下家没有作用，有可能一点顶手费都收不到。

　　中原地产吴锋表示，现存的高端餐饮店现在已经开始走中档路线，在增加茶市、减价和轮番推出特价菜等“救亡”措施后，人气顿时旺了很多，翻台率也大大提升，生意额有可能比以前只做高端餐饮生意要好得多。

　　大型餐饮铺100元/m2是租金起步价

　　据吴锋透露，兴盛路附近有一个4000平方米的高端餐饮店，该店起租期每月赢商网租金（专题阅读）为130元/m2；后来递增租金后，每月需要负担的租金70多万元，加上每平方米40～60元的商场管理费，每月租金及管理费的负担就达80多万元，加上人工和采购费用，每月净支出就达300万元，在“三公”消费受限后该店每个月营业额连交租都不够，故此支撑多月后终于决定关门大吉。据记者了解，对于1000平方米以上的餐饮店来说，100元/m2是个租金指标价，租金高于此水平新店较难存活。不过，在珠江新城超甲写字楼开设餐饮，由于地段价值非常高，早期签下租约的餐饮店才有100～150元/m2的低租金，后期签下的租约中，租金已飙升到150～200元/m2，高端餐饮店存活可能性非常低。

　　据合富置业隽峰苑分行主管李红伟表示，由于整体的经济环境不太理想，的确有部分赢商网高端餐饮的租户生意受到影响，无法继续经营而将铺位转租出来。但由于这类型商端的餐饮为了保障高端客户消费的私密性，一般不会选择人流很旺的地段开铺，导致接棒的租户多数是经营同样类型的高端消费行业，在现时的经济环境下，租户类型非常狭窄，市场承接能力有限，即使有新的租户承接，旧租户可收回的投资资金也仅仅为原投入资金的1/10至1/5左右。对于一些几个月甚至半年空置的铺位，有小部分业主愿意调低租金来吸引租客，但大部分业主仍然对高端餐饮市场有信心，宁愿空置也不愿调价出租。李红伟表示，这类型的高端餐饮铺，大部分都是由业主或租客在朋友及行业的小圈子范围内转手，甚少公开对外放盘。吴锋表示，对于业主来说，以往每平方米收一百多至两百元的租金，如今愿意接受的租客承租能力打五折，他们也不愿意平租裙楼，故此珠江新城空置的五六间高端餐饮店目前仍未成功转租出去。

　　想收顶手费

　　议价能力弱

　　吴锋表示，高端餐饮所谓的豪装有时候是报大数，以兴盛路某倒闭的高端餐饮店为例，4000平方米的营业面积，装修费投入约为1000万元出头。对于初期投入的巨大装修费以及烟管、化油池等基础投入，不少经营业者都希望在转租时收回有关投资，不过满堂红商铺部高级经理郭海波表示，原租客的装修对下手租客如果有用，他们才可能谈到顶手费的项目，如果下家租客完全不需要用到原装修，连顶手费都不愿意给。吴锋表示，因经营困难而转租，本身议价能力就不强，能够通过顶手费收回初始投入的，大多是经营中的酒楼转让，新接手的经营者可以看得到每月的进账收入，才愿意支付顶手费。

　　吴锋表示，原租客想通过转租获得一定顶手费，还要看原租客手中的有效合同年期长短，如果只剩一两年，估计很难找到接手的客户，因为高端餐饮或者过千平方米的大铺，通常需要5～10年的租约才能摊分装修投入。若原租客的合同还剩较长的租期，可以找到新租客谈顶手费，但转租一样需要与业主见面和签约。