特色餐饮街：造街容易造市难

据有关部门统计，今年上半年北京餐饮业零售额增长了9％，而在整个“十五”时期其平均增长幅度达22％，高于全市消费品零售增长率11个百分点；北京餐饮业持续火爆，随着经济持续增长及2008年奥运会临近，北京餐饮市场规模可望达到300亿元。

　　同时另有专业研究数据显示，2006年北京商业地产的整体放量趋于饱和，但适合做餐饮的商业地产仍然存在很大的缺口，餐饮商铺供应不足，特别是在新楼盘密集的新商圈，餐饮业蕴藏着可观的利润空间。

　　北京市朝阳区商务局综合科科长姜玮在接受记者采访时表示，朝阳区2006年前三个季度社会消费品零售额将近690亿元，增长22％，其中餐饮业零售额达到126亿元，对消费品零售额的贡献率达到百分之十几。近年，朝阳区是北京市新楼盘放量最大、最集中的地区之一，商业配套、餐饮业的需求量很大。

　　以朝青板块为例，即在南到朝阳路北到姚家园路，东到东五环西到东四环，这样大的一个区域内，大概有20个项目，常住人口8到10万人，加上流动人口总数50万人，大部分属于中高收入阶层，年收入估算为4到6万元，按餐饮消费占每人收入的10％—15％计算，他们一年的餐饮消费是30亿元左右。但朝青板块区域目前还没有形成一条有规模、有档次的商业、餐饮街，而目前 开发商正在打造的10万平米国美第一商街包括3万平米餐饮街，可以说填补了该区域商业、餐饮消费的空白。

　　据悉，国美第一商街的开发商日前放言，要打造继簋街、方庄 美食街、亚运村餐饮街之后的京城第四大餐饮示范街。据北京市餐饮协会发展部部长冯晟松向记者介绍，簋街占据东直门一隅，方庄美食街引领南城餐饮，亚运村餐饮街在北部称霸，而东部出现国美餐饮街，对市场需求将起到较大的平衡作用。

　　他认为，簋街的成功得益于它得天独厚的地理优势和创新灵活的经营方式，方庄美食街的成功，源于周边密集的社区和强劲的消费潜力，而亚运村餐饮街应时而生，档次齐全，品味繁多。这几条餐饮街的成功，很大程度上源于其后期经营的到位；也存在停车位少、店面小、房租贵等一些问题，如亚运村餐饮店铺租金曾达到10元／平方米／天。

　　那么，东部能否崛起北京第四大餐饮示范街呢？北京市朝阳区餐饮服务旅店行业协会秘书长丁月华对记者表示，餐饮业是朝阳区商业服务业发展的重点，到2006年7月底，朝阳区餐饮企业共有7117户，其中经营面积2000平米以上的餐饮企业100家，1000米以上的约500多家，从业人员10万。2005年朝阳区餐饮企业营业额17．1亿元，餐饮业是朝阳区纳税比较多的行业之一。很多老板都说，在朝阳区做餐饮肯定赚钱，尽管这里的热点地区店铺的租金比较高。

　　从朝青板块来说，这一区域是北京市城市总体规划确定的未来重点地区之一——东部发展带，属于ＣＢＤ富人区。国美餐饮街是朝青板块起步最早的餐饮商铺，3万平米体量，中西餐饮尽有，销售火爆。与京城其他三个餐饮示范街不同的是，它由开发商自主打造，采用的是“阶梯式”营销思路：大中小型餐饮合理划分；从中小型到大型，从基础菜系到大型商务餐饮，推广节奏与项目入住和商铺收房时间相结合；采用低租金降低门槛，随着商业氛围的形成，逐年提升租金，直至正常水平。

　　她说，像簋街这样的成熟区域，租金大概为4—8元／平米／天，而国美餐饮街现在的租金只有2元／平米／天，成长的空间很大，再用3—5年的时间培育商气，到时一定会与其它几大餐饮街的租金持平。“餐饮街市场的好坏关键在于后期的经营管理能否向专业化和特色化方向靠拢，完成由投资型向经营型商业转变。”

　　据了解，为了保证后期经营，国美餐饮街的开发商专门组成了经营管理团队，聘请专业机构从餐饮街道路装饰、广告发布、主力店的引进、品牌餐饮的调配、整体宣传等方面进行指导。

　　北京市商务局现代流通管理处处长雷堃则认为，商业街区开发首先需要实施“订单 商业地产”，以需定产；商业企业应较早介入商业地产的设计，克服商街发展的盲目性。第二，推进商业与住宅相分离的发展模式，解决原有的商街扰民问题。第三，用以租为售的方式，做好统筹规划管理，以品牌企业为支撑，提升餐饮街水平。